LOUEUR MEUBLE NON PROFESSIONNEL

Définition :

Ce sont des personnes qui donnent en location meublée des locaux (chambres d’hôtes, meublés de tourisme, gites ruraux, etc…) spécialement destinés à la location.
L’activité de Loueur en Meublé Non Professionnel relève fiscalement de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux définis à l’article 34 du CGI. À ce titre toutes les charges liées à l’activité sont intégralement déductibles.

En s’associant avec un gestionnaire qui va louer les biens immobiliers meublés et vous garantir le versement des, loyers de manière contractuelle, vous deviendrez ainsi propriétaire d’un patrimoine immobilier avec une rentabilité intéressante et garantie, tout en bénéficiant d’une fiscalité très attrayante.


L’investisseur peut opter :

“ Pour le régime amortissable classique : les amortissements comptables sont déductibles à concurrence de la différence entre les loyers et les charges locatives (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, assurance, frais notaire la 1ère année) . Le solde est reportable indéfiniment et déductible des résultats futurs. Ce mécanisme permet de percevoir des loyers nets d’impôt sur une période d’environ 20 ans.

“ Pour le dispositif Censi-Bouvard (Scellier) : cette option ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu de 18% du prix de revient du bien. Elle ne peut excéder 75.000€ et est répartie sur 9 années à compter de la date d’achèvement du bien.

Régime de la TVA pour le statut LMNP
Les investissements proposés en LMNP rentrent pour la plupart dans la catégorie des services du régime BIC. La TVA afférente à l'achat des biens immobiliers neufs est alors récupérable dans sa totalité (ou partiellement pour un logement ancien rénové).
Le remboursement doit faire l'objet d'une demande auprès du service des impôts. Il intervient alors dans les 6 mois après la date de livraison du bien. Une remarque cependant : certaines sociétés s’occupent de récupérer directement pour le client la TVA (ex : Pierre et Vacances).
Pour bénéficier pleinement de la récupération de la TVA, il convient de ne pas vendre le bien concerné avant 20 ans. Le cas contraire, il faudra reverser le trop perçu de TVA au prorata du nombre d'années manquantes. De même, les loyers sont soumis à la TVA au taux réduit de 5,5%.

Détail des conditions pour l'application du statut LMNP :

 

L'investisseur a pour seule obligation de louer le logement meublé de façon régulière. Il n'y a pas d'obligation de tenue comptable. La déclaration se limite à un report des bénéfices ou des déficits (document 2042-C). Il est cependant souhaitable de se faire aider au moins la première année pour le calcul de la TVA (document CA-12), des frais déductibles et amortissements (liasses 2033).
De plus, la location est généralement consentie par le biais d'un bail commercial qui délègue la gestion du bien à un exploitant, ce qui inclut la recherche des locataires. Ce bail est signé devant notaire au moment de la signature de l'acte principal. Il est d'une durée minimum de 9 ans et est tacitement reconductible. Le bail ne peut être cassé sans pénalités.


Situation du LMNP au regard des plus-values :
Les plus-values réalisées par les loueurs en meublé non professionnel à l’occasion de la cession des locaux d’habitation meublés ne sont pas soumis au régime des plus-values professionnelles mais à celui des plus-values privées.
Ainsi, en cas de plus-values, celles-ci sont exonérées au bout 15 ans de détention du bien.
Textes de référence : art 260D et 261D4° - art 46 AGA de l'annexe III du CGI - art 151 septies dernier al du CGI - art 156, I - 1 bis du CGI.
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