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INVESTIR EN NUE PROPRIETE 

PRINCIPE :

Le démembrement temporaire est un contrat par lequel deux parties se partagent les droits de propriété d’un bien pour une période de temps fixe, déterminée à l’origine.
Durant cette période, l’usufruitier perçoit les revenus (les loyers). Le nu propriétaire conserve le droit de disposer du bien et récupère la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit, sans formalités ni taxation.
POUR QUI? 

L’acquisition en nue propriété concerne les contribuables fortement imposés, qui disposent notamment de revenus fonciers. Ils n’ont pas comme objectif de percevoir des revenus complémentaires immédiats, mais veulent se constituer un patrimoine tout en minorant leur imposition.

QUELS AVANTAGES?

L’effet de leviers financier du démembrement :

Le nu-propriétaire réalise , dès l’acquisition , une plus value en achetant avec une décote un bien dont il aura la pleine propriété a terme .

Il ne débourse donc initialement que 60% du prix du bien , s’assurant un gain de 40% sur 15 ans si la valeur n’évolue pas . Dans l’hypothèse où le bien se revalorise de 1,5 % annuellement sur la période , sa rentabilité ressort à 108% .

En ne finançant , qu’une fraction du bien , l’investisseur limite également son endettement .

Enfin , il élimine le risque locatif , les soucis de gestion , et ne supporte pas les taxes foncières .

Une fiscalité très favorable :

Economie d’ISF. Lorsque un bien est démembré , l’ISF est à la charge de l’usufruitier (art. 885 G du CGI ) . Le nu-propriétaire n’est donc pas taxé sur le bien détenu .

Dans tous les cas , l’achat de nue-propriété minore la somme imposable à l’ISF : si l’investisseur réalise l’acquisition sur ses fonds propres , les liquidités employées « disparaissent » du patrimoine . 

Economie d’impôt sur le revenu :

Les intérêts de l’emprunt souscrit pour l’acquisition de la nue-propriété sont déductibles des autres revenus fonciers ( il n’y en a pas sur ce bien par définition ) . L’économie d’impôt représente 51% pour les contribuables taxés au taux maximal du nouveau barème (40% + 11% de CGS ).

EXEMPLE D’UN BIEN IMMOBILIER EN NUE PROPRIETE

M. et Mme X sont propriétaires de différents biens immobiliers générant des revenus fonciers  Leur taux marginal d’imposition est de 40 % et leur tranche d’imposition en matière d’ISF est de 0,75 %. Ils souhaitent effectuer une nouvelle acquisition immobilière tout en optimisant leur situation fiscale. Ils optent pour une acquisition en démembrement de propriété d’un T2 de 54 m² avec jardin et un parking dans une résidence située à Clichy la Garenne (proche de Neuilly sur Seine).
Le prix de la pleine propriété s’affiche à 256 700 euros. Leur investissement en nue-propriété s’élève à 154 000 euros. La durée du démembrement est de 15 ans. Sur cette base, ils financent l’acquisition par un prêt in fine d’une même durée avec un taux de 4,5%.
Résultat de leur investissement :
Valeur du bien à terme (hypothese d’inflation à 1,5% sans revalorisation) : 330 609 €
Economie d’ISF : 21 856 €
Economie d’IRPP : 55 648 €
Charge financière (intérêts) : 111 761 €
Valeur d’acquisition : 154 000 €
SOIT 142 000 € DE PROFIT
TAUX DE RENDEMENT INTERNE : 10,87%
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